Nội dung chính
Đầu tư chung cư cũ: Cơ hội sinh lời nhưng cần lưu ý rủi ro
Trong thời đại quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm, nhà đầu tư bất động sản tìm đến những phân khúc có “bảo hiểm” thực sự. Chung cư cũ – với giá mua thấp hơn, nhu cầu ổn định và chính sách cải tạo mạnh – đang trở thành “đỉnh” đầu tư cho nhiều kênh.
Biên lợi nhuận ấn tượng
Đánh giá qua dữ liệu thị trường, căn hộ chung cư cũ tại Hà Nội (Đống Đa, Ba Đình, Hai Bà Trưng) có giá từ 40 – 60 triệu/m². Trong khi đó, các dự án mới trong khu vực thường ở mức 70 – 120 triệu/m². Một khoản cải tạo nội thất (150 – 300 triệu/căn) giúp tăng giá bán hoặc giá thuê gần với mức mới, tạo ra biên lợi nhuận lớn.
Thị trường lấp đầy và dòng tiền ổn định
Ở những khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh – gần trung tâm, trường học, bệnh viện – tỉ lệ lấp đầy chung cư cũ luôn cao. Ví dụ, sau cải tạo tại Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công, căn hộ 2 phòng ngủ có thể cho thuê 10 – 15 triệu/tháng, tương đương 5 – 7 % lợi nhuận hàng năm – cao hơn mức tiết kiệm ngân hàng.
Chương trình cải tạo – cơ hội “lột xác”
Hà Nội đang triển khai hàng trăm dự án cải tạo chung cư cũ, đảm bảo quyền lợi cho cư dân và tăng giá trị thị trường. Chủ sở hữu có thể được tái định cư tại chỗ trong tòa nhà mới, nhận giá trị thương mại cao hơn nhiều lần so với tài sản cũ.
Cần cẩn trọng: 3 rủi ro chính khi đầu tư chung cư cũ
Rủi ro pháp lý: “nút thắt” trong giao dịch
Chung cư cũ thường thiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc có tình trạng sở hữu chung – riêng không rõ ràng. Ngoài ra, nhiều căn đã bị cải tạo trái phép, dẫn tới rắc rối khi mua bán, sang tên.
Chi phí sửa chữa & hạ tầng: Thời gian và ngân sách
Những công trình đã qua sử dụng lâu, hạ tầng xuống cấp khiến chi phí thực tế vượt dự toán. Không ít nhà đầu tư chỉ tính toán chi phí nội thất mà bỏ qua sửa chữa kỹ thuật, gây “đội vốn” và kéo dài thời gian hoàn thiện.
Thanh khoản & tâm lý thị trường: Giảm tốc độ bán
Khách hàng ưu tiên các dự án mới, tiện ích đồng bộ, quản lý chuyên nghiệp. Khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, áp lực trả lãi trong thời gian chờ bán có thể làm giảm hiệu quả hoặc buộc bán cắt lỗ.
Những lời khuyên chuyên gia: Đầu tư an toàn và hiệu quả
Pháp lý, chất lượng công trình và chi phí bảo trì là những yếu tố không thể bỏ qua. Nhà đầu tư cần xác định chiến lược dài hạn, tránh vay lớn cho dự án có tính chờ đợi cao, và đánh giá kỹ tính khả thi từng dự án.
Doãn Thành