Nội dung chính
Trong bối cảnh ngân hàng đang điều chỉnh chiến lược tín dụng, lãi suất cho vay bất động sản dự kiến tăng đến 22% trong năm 2025, cao hơn mức tăng trung bình của toàn hệ thống ngân hàng. Điều này phản ánh rõ ràng sự ưu tiên hạn chế của các ngân hàng đối với ngành bất động sản, ngoại trừ các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp.
1. Thị trường bất động sản chịu áp lực lãi suất
TS Can Van Luc, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, đã chia sẻ rằng ngành bất động sản không được xem là lĩnh vực ưu tiên vay vốn. Với mức lãi suất cao hơn, nhà đầu tư phải tính toán kỹ lưỡng hơn khi lên kế hoạch tài chính.
1.1 Dự báo lãi suất năm 2025
- Chỉ vay đầu tư kinh doanh bất động sản: 24%
- Vay mua, sửa nhà: 14-15%
- Huy động vốn ngân hàng: 14.5%
Tổng dư nợ bất động sản chiếm khoảng 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, khiến cho ngân hàng buộc phải điều chỉnh lãi suất để duy trì lợi nhuận.
2. Giá đất và hệ số K – Rào cản lớn cho doanh nghiệp
Vào diễn đàn thị trường bất động sản Việt Nam 2026 (VREF 2026), Chủ tịch GP Invest, Nguyễn Quốc Hiệp, cho biết “giá đất” là mối quan tâm hàng đầu của doanh nghiệp. Luật Đất đai 2024 đã đưa ra nguyên tắc thị trường, khiến giá đất đẩy lên, đồng thời Quốc hội quyết định chuyển sang bảng giá đất.
2.1 Bảng giá đất hiện hành
- Hà Nội: giá đất lên tới 700 triệu đồng/m²
- TPHCM: giá đất trên 600 triệu đồng/m²
Những mức giá này xuất phát từ bảng giá năm 2014 nhân với hệ số điều chỉnh mới, khiến doanh nghiệp lo ngại về chi phí đất trong năm 2026.
2.2 Hệ số K chưa ban hành
Hệ số K vẫn chưa được công bố, gây ra không rõ mức chi phí đất sẽ tăng đến mức nào. Khi bảng giá đất được áp dụng trước khi có hệ số, khoảng thời gian giữa hai bước có thể kéo dài tới 6 tháng, khiến doanh nghiệp bị trễ trong việc nộp tiền sử dụng đất và triển khai dự án.
2.3 Vấn đề giải phóng mặt bằng
Mặc dù đã có nhiều chỉ đạo, nhưng nếu chính quyền địa phương không quyết liệt, việc tháo gỡ mặt bằng vẫn gặp nhiều khó khăn. Thêm vào đó, lãi suất tăng 2% trong hai tháng gần nhất càng làm tăng áp lực cho nhà đầu tư và người mua nhà.
3. Nghị quyết 254/2025/QH15 – Giải pháp cho những khó khăn pháp lý
Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế Quốc hội, Phan Đức Hiếu, nêu 5 điểm chính của nghị quyết nhằm tháo gỡ vướng mắc trong thi hành Luật Đất đai.
- Quản lý quỹ đất: Thêm 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất cho dự án chưa hoàn thành 100% diện tích.
- Giữ nguyên quy định thu hồi đất khi bồi thường, đồng thời thêm trường hợp trừ ngoại lệ như dự án khẩn cấp.
- Cho phép đấu giá, đấu thầu dựa trên quy hoạch chung hoặc phân khu, không cần quy hoạch chi tiết 1/500.
- Áp dụng bảng giá đất một cách phổ quát, thay thế hệ thống giá đất cụ thể.
- Cắt giảm thủ tục hành chính không cần thiết, ví dụ: khi áp dụng giảm tiền sử dụng đất đồng loạt, doanh nghiệp không cần thủ tục thêm.
4. Định danh bất động sản – Giải pháp phòng chống đầu cơ
Thủ tướng đã ban hành Nghị định 357, lần đầu tiên định danh bất động sản bằng mã số, quản lý từ thửa đất đến dự án, công trình, địa điểm. Mã này giúp minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn tình trạng “hai giá” và hạn chế đầu cơ.
5. Đề xuất hình thức trả tiền thuê đất đa dạng
Chủ tịch VNREA, Nguyễn Văn Khôi, khuyên doanh nghiệp cần trả tiền thuê đất theo nhiều năm, bên cạnh phương pháp trả tiền một lần hoặc hàng năm. Điều này giúp doanh nghiệp cân đối dòng tiền và xây dựng kế hoạch kinh doanh bền vững.
5.1 Kế hoạch quy hoạch dài hạn
Quy hoạch phải dựa trên quy hoạch quốc gia, có tầm nhìn 50–100 năm, tránh chạy theo lợi ích ngắn hạn.
6. Kết luận – Bài học cho nhà đầu tư và chính sách
Với lãi suất tăng, giá đất cao và pháp lý chưa hoàn chỉnh, nhà đầu tư bất động sản cần chủ động nắm bắt thay đổi, cân nhắc kỹ lưỡng các phân khúc và hạn chế đầu tư dàn trải. Cần kết hợp các công cụ điều tiết đất đai và tài chính, đồng thời chú trọng đến khả năng chi trả thực tế của người dân để duy trì sự ổn định thị trường.
Bạn có đang cân nhắc đầu tư vào bất động sản? Hãy chia sẻ câu chuyện của mình và theo dõi chúng tôi để cập nhật những xu hướng mới nhất.