Căn hộ cho thuê ở Hà Nội đang gặp áp lực lợi nhuận

Trong những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư vẫn xem bất động sản cho thuê là “kênh giữ tiền an toàn” nhờ dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, dữ liệu mới nhất cho thấy tỷ suất lợi nhuận đang rơi xuống mức thấp nhất trong vòng 3 năm, khiến nhiều người cân nhắc lại chiến lược đầu tư.

1. Tình hình lợi nhuận thực tế

Theo Batdongsan.com.vn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư tại Hà Nội chỉ còn khoảng 3%/năm vào cuối 2024, giảm mạnh so với gần 5% đầu năm 2023. Ở TP.HCM, con số cũng giảm từ 4,6% xuống 3,8‑4% trong cùng kỳ.

So sánh với các kênh đầu tư truyền thống, lợi nhuận này đã kém hấp dẫn hơn hẳn so với lãi suất tiền gửi ngân hàng (khoảng 6‑7%/năm) và các quỹ đầu tư tài chính.

2. Nguyên nhân chính: Giá bán tăng nhanh, giá thuê chững lại

Giá bán căn hộ tại Hà Nội hiện trung bình 80‑90 triệu đồng/m², tăng 30‑40% chỉ trong 12 tháng qua. Ngược lại, giá thuê chỉ tăng 8‑10%/năm, và một số dự án thậm chí không tăng gì.

Khoảng cách giữa giá mua và giá thuê tạo ra một “khoảng trống lợi nhuận” lớn, khiến nhà đầu tư phải chi trả cao cho vốn nhưng thu về ít từ tiền thuê.

3. Dự báo và chiến lược đối phó

Chuyên gia bất động sản từ CBRE và Savills dự đoán, trong trung và dài hạn, tỷ suất lợi nhuận cho thuê sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm khi nguồn cung mới (các dự án cao tầng, khu đô thị mới) tăng mạnh, trong khi giá nhà vẫn duy trì mức cao.

Để giảm rủi ro, các nhà đầu tư có thể cân nhắc:

• Đa dạng hoá danh mục: Kết hợp bất động sản cho thuê với các kênh tài chính khác như trái phiếu doanh nghiệp hoặc quỹ ETF.
• Tìm kiếm bất động sản có tiềm năng tăng giá thuê: Các khu vực đang phát triển hạ tầng (metro, trường học, bệnh viện) thường có mức tăng thuê cao hơn.
• Thương lượng giá mua hoặc tìm các dự án đang giảm giá để nâng tỷ suất lợi nhuận.
• Áp dụng mô hình cho thuê ngắn hạn (Airbnb, homestay) nếu luật địa phương cho phép, vì mức giá thuê ngắn hạn thường cao hơn 20‑30%.

4. Kết luận

Trong bối cảnh giá bán bất động sản vẫn duy trì mức cao và lợi nhuận cho thuê đang giảm, nhà đầu tư cần đánh giá lại mục tiêu tài chính và áp dụng các chiến lược giảm thiểu rủi ro. Việc theo dõi xu hướng thị trường, lựa chọn vị trí tiềm năng và đa dạng hoá danh mục sẽ giúp duy trì dòng tiền ổn định hơn.

Anh Thoa