Thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2025 có vẻ “nguội” khi chỉ xuất hiện những giao dịch có giá trị khiêm tốn, nhưng thực chất đang ẩn chứa một làn sóng đầu tư chiến lược đang dần hình thành.

Con số khiêm tốn không phản ánh toàn bộ bức tranh M&A

Theo báo cáo của Savills, trong quý III/2025 khu vực Châu Á – Thái Bình Dương ghi nhận tổng vốn đầu tư bất động sản đạt khoảng 35 tỷ USD, tăng 18% so với quý trước. Dù Việt Nam không nằm trong nhóm dẫn đầu về quy mô giao dịch, nhưng ngày càng xuất hiện trong danh sách ưu tiên của các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt ở phân khúc dự án phát triển.

Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, nhấn mạnh rằng các con số công bố hiện tại chưa phản ánh đầy đủ cam kết vốn thực tế vì phần lớn giao dịch tập trung vào dự án đang xây dựng – vốn được giải ngân theo nhiều đợt, không được ghi nhận ngay như tài sản đã vận hành.

Từ “thâu tóm” sang “hôn nhân chiến lược” trong M&A Việt Nam

Khác với các thị trường phát triển, nơi dòng tiền tập trung vào tài sản đã vận hành và được hạch toán ngay, Việt Nam hiện nay chủ yếu thực hiện các thương vụ liên quan tới dự án phát triển. Điều này tạo ra “nghịch lý”: giá trị giao dịch công bố thấp, nhưng cam kết đầu tư dài hạn lại rất lớn.

Ví dụ thực tế trong quý III/2025:

• UOA Vietnam Pte. Ltd. mua 100% cổ phần VIAS Hồng Ngọc Bảo (Quận 1, TP.HCM) với giá 68 triệu USD.
• Liên danh Hà Nội An Pha, Imperia An Phú và Silver Field chi 275 triệu USD để sở hữu 70% cổ phần Vinaconex ITC (dự án Cát Bà, Hải Phòng).
• CTCP Hạ tầng GELEX mua lại khu dân cư hạng sang Long Hòa – Cần Giờ với giá 23,4 triệu USD.

Những thương vụ này đều có cấu trúc mua cổ phần chi phối hoặc liên doanh, thay vì thâu tóm toàn bộ tài sản. Theo Savills, mô hình này giúp nhà đầu tư nước ngoài giảm rủi ro pháp lý, kiểm soát tốt hơn quá trình triển khai và giữ dư địa mở rộng sở hữu khi dự án ổn định.

Hạ tầng và khung pháp lý: Động lực dài hạn cho làn sóng M&A

Hạ tầng giao thông đang là một trong những động lực chính. Với tổng vốn đầu tư công khoảng 1,28 triệu tỷ đồng, các dự án trọng điểm như đường Vành đai 3 TP.HCM mở ra không gian phát triển mới, thu hút vốn dịch chuyển từ các khu vực lõi sang đô thị vệ tinh, nơi chi phí đất còn hợp lý.

Song song, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản mới có hiệu lực đã tạo ra môi trường pháp lý ổn định hơn. MacGregor cho biết giai đoạn hiện tại là thời gian “đi chậm để chắc”, các nhà đầu tư ưu tiên quan sát và kiểm chứng khung pháp lý trước khi đẩy mạnh giải ngân.

Theo số liệu Cục Thống kê, tính đến 31/12/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký đạt 38,42 tỷ USD, trong khi vốn FDI thực hiện ước đạt 27,62 tỷ USD – mức cao nhất trong 5 năm qua. Đặc biệt, vốn qua hình thức góp vốn, mua cổ phần tăng 54,8% lên 7,03 tỷ USD, khẳng định M&A và hợp tác chiến lược đang trở thành kênh tiếp cận thị trường quan trọng của nhà đầu tư nước ngoài, với bất động sản vẫn là lĩnh vực ưu tiên.

Kết luận: Định hình lại chiến lược đầu tư dài hạn

Thị trường M&A bất động sản Việt Nam năm 2025 không thiếu giao dịch, mà thiếu những thương vụ “đánh bóng” về giá trị công bố. Các con số chưa bùng nổ không đồng nghĩa với việc rút lui của dòng vốn, mà phản ánh quá trình tái cấu trúc chiến lược đầu tư: thận trọng, chọn lọc và tập trung vào các dự án có tiềm năng tăng trưởng trung‑và‑dài hạn.

Khi khung pháp lý ổn định và các dự án hạ tầng lớn dần hiện hữu, những “làn sóng ngầm” hiện nay có khả năng chuyển thành các thương vụ quy mô lớn, minh bạch và có tổ chức hơn.