Thị trường bất động sản TP.HCM khép lại năm 2025 bằng một cơn lốc giao dịch, mở ra dấu hiệu của một chu kỳ mới đầy tiềm năng.

Những con số ấn tượng cuối 2025

Theo báo cáo Quý 4/2025 của JLL, phân khúc nhà liền thổ đã đạt hơn 2.000 căn được bán trong quý, lập kỷ lục cao nhất kể từ 2022. Nguồn cung mới đến từ các “siêu dự án” như Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ), Gladia by The Water, The Meadow và The Sholi Bình Tân đã đẩy tổng số nhà liền thổ lên 30.300 căn trên toàn thị trường.

Thị trường bất động sản TP.HCM đang hồi phục dựa trên “bệ đỡ” từ quyết tâm gỡ vướng pháp lý của chính quyền và các đại dự án hạ tầng. Ảnh: Bảo Tín

Nghịch lý giá nhà liền thổ

Người mua phải đối mặt với một nghịch lý: dù nguồn cung mới tăng 3.387 căn (tăng mạnh so với quý trước), giá sơ cấp nhà liền thổ lại giảm 48,5% theo quý và 52,6% theo năm, xuống mức 8.033 USD/m². Các chuyên gia cho rằng đây là yếu tố kỹ thuật, do sự gia nhập của các dự án vùng ven với mức giá cạnh tranh, làm loãng mức giá trung bình vốn trước đây chỉ gồm các sản phẩm siêu đắt đỏ.

Ngược lại, giá bán thứ cấp vẫn tăng 2,7% theo quý và 8,6% theo năm, đạt 6.786 USD/m². Các chương trình chiết khấu cuối năm và chính sách thanh toán giãn theo tiến độ xây dựng đã giúp giảm áp lực dòng tiền, thu hút nhà đầu tư vốn nhỏ hơn, hy vọng lợi nhuận từ hạ tầng tương lai.

Căng thẳng giữa nguồn cung và cầu căn hộ cao cấp

Phân khúc căn hộ cao cấp (cao cấp, sang trọng, siêu sang) ghi nhận 1.736 giao dịch trong quý, tăng 33%. Nút giao An Phú (Eaton Park, The Global City, The Privé) là điểm nóng, trong đó phần lớn giao dịch thuộc phân khúc sang trọng với giá 120‑150 triệu đồng/m². Tổng nguồn cung tích lũy của TP.HCM đã đạt 69.900 căn sau đợt tăng 47% nguồn cung mới.

Giá sơ cấp căn hộ đạt 5.099 USD/m² (≈130 triệu đồng/m²), tăng nhẹ 1,9% theo năm. Giá bán thứ cấp chỉ ở mức 3.995 USD/m², tạo ra chênh lệch gần 28%. Điều này phản ánh thực trạng nhà đầu tư đẩy giá dựa trên kỳ vọng hạ tầng và giá trị vô hình, trong khi thị trường chuyển nhượng vẫn đang “đuổi theo” mức giá sơ cấp.

Dự báo 2026 và yếu tố hạ tầng

JLL dự báo năm 2026 TP.HCM sẽ đón thêm 8.000 căn hộ cao cấp và 4.500 căn nhà liền thổ. Các dự án lớn như Vinhomes Cần Giờ, khu đô thị Đại học Quốc tế Berjaya sẽ là “phép thử” cho sức mua. Tuy nhiên, chu kỳ mới chỉ bền vững nếu các hạ tầng trọng điểm – Vành đai 3, Vành đai 4 – được đưa vào vận hành đúng tiến độ, hiện thực hoá cam kết khai thác thương mại.

Nhà phân tích Bà Phan Thị Ánh Đào, Trưởng phòng Cấp cao JLL Việt Nam, nhấn mạnh rằng thị trường đang ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, giá bán hợp lý và chủ đầu tư uy tín. Sự hồi sinh của các dự án “ngủ đông” như Narra Residence, The Park Avenue và tiến trình ký hợp đồng mua bán của Masteri Grand View là minh chứng cho cải thiện pháp lý tại TP.HCM.

Kết luận: Ai sẽ thắng trong chu kỳ mới?

Với mức giá đã neo ở vùng cao, thị trường không còn là “sân chơi” cho nhà đầu tư ngắn hạn. Năm 2026 sẽ là năm của những giá trị thực – chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng sẵn sàng và tiềm năng thương mại thực tế mới có thể thu hút vốn và tạo ra lợi nhuận bền vững.