Nội dung chính
Trump mua 200 tỷ USD MBS: Tác động ngắn hạn đến thị trường nhà ở Mỹ
Ông Trump đã ra lệnh mua 200 tỷ USD chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS), một biện pháp nhằm giảm lãi suất vay mua nhà. Tuy nhiên, chính sách này chỉ là một “bơm nước tạm thời” và không giải quyết cốt lõi của sự khan hiếm nguồn cung nhà ở Mỹ.
1. Tình trạng nguồn cung nhà ở Mỹ: một bệnh lặng lẽ
Với lãi suất thấp trong giai đoạn đại dịch, hàng triệu gia đình đã tận dụng cơ hội vay 3%/năm. Khi lãi suất tăng lên khoảng 5,7–6%, các chủ nhà hiện tại không muốn bán vì sẽ phải mua ngôi mới với lãi suất cao hơn. Đồng thời, luật quy hoạch phân vùng nghiêm ngặt cản trở việc xây dựng nhà ở cao tầng, khiến số lượng nhà có hạn.
2. Cơ chế mua lại MBS 200 tỷ USD
Ông Trump đã không xác định rõ bộ phận nào thực hiện mua, nhưng Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) thông qua Bill Pulte đã xác nhận Fannie Mae và Freddie Mac sẽ thực hiện theo lệnh. Việc này giúp các GSEs tiếp tục hoạt động như bình thường mà không cần phê duyệt ngân sách của Quốc hội.
Thông thường, ngân hàng bán khoản vay mua nhà cho Fannie Mae/Freddie Mac, những công ty được chính phủ bảo trợ, và họ lại tái bán chúng dưới dạng MBS.
3. Hiệu ứng tài chính: lãi suất và khả năng mua nhà
Những chuyên gia tại công ty môi giới Redfin và các nhà tài chính ước tính rằng 200 tỷ USD sẽ giảm lãi suất 30 năm 10–50 điểm cơ bản, từ 6,15% xuống khoảng 5,75–6%. Dù giảm, vẫn chưa tới mức lãi suất 3% trong đại dịch và chỉ là phần nhỏ so với khối lượng giao dịch hàng ngày 353 tỷ USD.
Hiệp hội SIFMA thống kê: giá trị giao dịch MBS 2025/12 là 353 tỷ USD, trong khi giá trị phát hành mới là 1,89 ngàn tỷ USD – gần 9.5 lần quy mô mua lại.
Michael Bright, cựu quản lý danh mục Ginnie Mae, nhấn mạnh 200 tỷ USD chỉ là 0,9% tổng dư nợ thế chấp 21,1 ngàn tỷ USD. Do vậy, tác động dài hạn đến giá nợ và lãi suất rất hạn chế nếu Fed không hạ lãi suất liên ngân hàng.
4. Thách thức lớn nhất: nguồn cung và chính sách quy hoạch
Với luật quy hoạch phân vùng, mỗi khu đô thị thường chỉ cho phép xây một căn nhà đơn lập. Điều này ngăn cản phát triển khu căn hộ cao tầng, làm giảm mật độ nhà ở. Mặc dù có thể thay đổi luật, việc điều chỉnh đòi hỏi sự đồng thuận của nhiều cấp chính quyền và phản đối mạnh mẽ từ các nhóm có lợi ích tài chính.
Do đó, bất kỳ sự “bơm” thêm tiền vào thị trường cũng có thể kích thích nhu cầu, làm giá nhà tăng, bù đắp lợi ích giảm chi phí vay. Chính sách của Trump chỉ là một “miếng dán” tạm thời mà không giải quyết căn bệnh nguồn cung.
5. Kết luận: Tương lai của thị trường nhà ở Mỹ
Quá trình mua 200 tỷ USD MBS sẽ mang lại lợi ích ngắn hạn: giảm lãi suất một chút, hỗ trợ một số gia đình có thể mua nhà trong thời kỳ khó khăn. Nhưng nếu không có sự điều chỉnh sâu rộng về quy hoạch và tăng cường cung cấp nhà ở, thị trường vẫn sẽ bị “nhiệt độ cao” với giá nhà vượt quá khả năng chi trả của đông đảo người dân.
Câu hỏi mở: Trump có thể thực hiện các biện pháp bổ sung nào để cải thiện nguồn cung nhà ở, thay vì chỉ dựa vào MBS? Bạn nghĩ sao?