Nội dung chính
Chiến lược quỹ đất Nam Long tập trung vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang trở thành bài học điển hình về cách tối ưu chi phí đầu vào trong bối cảnh giá bất động sản leo thang.
Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, CTCP Đầu tư Nam Long (HoSE: NLG) đã hé lộ một tư duy đầu tư “ngược” so với số đông. Thay vì tìm kiếm những khu đất đã hoàn thiện pháp lý để triển khai nhanh, doanh nghiệp này lại chọn con đường khó khăn hơn nhưng mang lại biên lợi nhuận bền vững hơn.
Tư duy “săn” đất thô: Chấp nhận rủi ro để đổi lấy giá trị
Trong giới bất động sản, “đất sạch” (đất đã giải phóng mặt bằng, đủ pháp lý để xây dựng ngay) luôn có mức giá đắt đỏ. Theo Tổng giám đốc Lucas Ignatius Loh Jen Yuh, Nam Long chủ động tránh xa phân khúc này vì nó không bao giờ rẻ và sẽ đẩy giá thành sản phẩm cuối cùng lên cao, làm mất đi tính chất “vừa túi tiền” của dự án.
Thay vào đó, khẩu vị của NLG là những khu đất quy mô lớn nhưng “chưa sẵn sàng”. Quy trình vận hành của họ bao gồm:
- Thu gom đất thô: Mua các quỹ đất lớn cần giải phóng mặt bằng.
- Hoàn thiện pháp lý: Dành từ 3-4 năm để thực hiện quy hoạch tổng thể và xử lý các thủ tục pháp lý phức tạp.
- Gia tăng giá trị: Khi đất trở nên “sạch”, giá trị tài sản thường tăng gấp nhiều lần so với giá mua ban đầu.
Mô hình cộng sinh: Bán quỹ đất để trợ giá nhà ở
Một điểm mấu chốt trong chiến lược của Nam Long là không tự gánh toàn bộ rủi ro và chi phí. Doanh nghiệp thực hiện chiến thuật: Phát triển quỹ đất $rightarrow$ Bán một phần cho đối tác $rightarrow$ Thu hồi vốn và tái đầu tư.
Cách tiếp cận này tạo ra lợi ích kép. Một mặt, Nam Long thu lợi nhuận từ việc nâng cấp giá trị đất (land development). Mặt khác, nguồn vốn thu về giúp họ giảm áp lực tài chính, từ đó có thể cung cấp các sản phẩm nhà ở thương mại giá rẻ cho khách hàng cá nhân mà không bị thâm hụt biên lợi nhuận. Đây cũng là điểm thu hút các đối tác ngoại, vốn thường e ngại rủi ro đền bù và pháp lý tại Việt Nam.
Đặt cược vào hạ tầng giao thông chiến lược
Nam Long không mở rộng dàn trải mà tập trung vào các “điểm chạm” giao thông trọng điểm. Hai khu vực ưu tiên hiện nay là xung quanh sân bay Long Thành (Đồng Nai) và dự án Waterpoint (Long An/Tây Ninh), cùng các trục Metro, Vành đai 3 và 4 của TP.HCM.
Tuy nhiên, Chủ tịch Nguyễn Xuân Quang cho biết doanh nghiệp đang thận trọng trong việc “chốt deal” do các quy định về tính tiền sử dụng đất hiện chưa thực sự rõ ràng. Việc chờ đợi các chính sách cụ thể hơn (dự kiến từ tháng 7) là bước đi cần thiết để tránh rủi ro chi phí pháp lý tăng vọt trong tương lai.
Giải mã bài toán “kéo dân” về vùng ven
Một thách thức lớn của các khu đô thị vệ tinh là làm sao để cư dân về ở thực thay vì đầu cơ. Nam Long giải quyết vấn đề này bằng cách xây dựng hệ sinh thái dịch vụ thiết yếu và hoạt động cộng đồng để tạo môi trường sống thực thụ.
Ông Lucas Loh dẫn chứng từ kinh nghiệm tại các siêu đô thị như Thượng Hải hay Bắc Kinh, nơi người dân chấp nhận sống cách trung tâm (CBD) từ 80-100km nếu hạ tầng kết nối tốt. Trong khi đó, Waterpoint chỉ cách TP.HCM khoảng 30-40km. Với sự phát triển của các khu công nghiệp và văn phòng lân cận, việc dịch chuyển dân cư về vùng ven là xu thế tất yếu.
Để tối ưu quản trị, Nam Long xác định chỉ tập trung vào các cực tăng trưởng chính: miền Nam (TP.HCM, các tỉnh lân cận, Cần Thơ) và miền Bắc (Hải Phòng), tránh phân tán nguồn lực.
Góc nhìn chuyên gia: Bài học về sự kiên nhẫn trong BĐS
Chiến lược của Nam Long cho thấy một tư duy dài hạn: Kiếm tiền từ giá trị gia tăng của đất để bù đắp cho giá bán nhà. Trong bối cảnh luật đất đai mới đang dần đi vào thực thi, những doanh nghiệp có khả năng tự vận hành pháp lý và kiên nhẫn với quỹ đất thô sẽ có lợi thế cạnh tranh tuyệt đối về giá thành sản phẩm.
Theo bạn, liệu mô hình “mua đất thô – bán một phần cho đối tác” có khả thi với các doanh nghiệp BĐS quy mô nhỏ hơn? Hãy chia sẻ quan điểm của bạn ở phần bình luận!
